Teuerungen im Bereich Immobilien – noch heuer handeln

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Einen wesentlichen Teil der durch die Steuerreform 2015/2016 geplanten Tarifentlastung wird durch die Steuererhöhungen im Bereich Immobilien gegenfinanziert.

Die Immobilienertragssteuer wird künftig von 25% auf 30% angehoben. Der neue Steuersatz gilt sowohl im privaten als auch betrieblichen Bereich und auch für Altvermögen. Eine nicht unwesentliche Verteuerung bringt auch der Wegfall des sog Inflationsabschlages mit sich, der ab dem 11. Jahr der Anschaffung  immerhin 2% des Veräußerungsgewinnes betrug.

 

TIPP: Maßgeblich für den Zeitpunkt der Änderung ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, also der Abschluss des Kaufvertrages. Wird dieser noch bis 31.12.2015 abgeschlossen, so gilt der Steuersatz von 25%.

TIPP: Steuerfrei sind Verkäufe sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz dient. Achten Sie besonders darauf, dass diese Befreiung im Fall des Falles auch zum Tragen kommt und nicht verwirkt ist (zB durch eine zu hohe betriebliche Nutzung, keine polizeiliche Meldung aller Eigentümer etc).

 

Weiteres werden die Kosten für Übertragungen innerhalb der Familie durch Anhebung der Grunderwerbssteuer teurer. Statt der bisherigen Bemessungsgrundlage des 3-fachen Einheitswertes und einer Besteuerung mit 2% ist nunmehr der sog Grundstückwert mit einem Stufentarif maßgeblich.

SERVICE: Auch wenn die Zeit schon drängt, rechnen wir Ihnen gerne kurzfristig den Steuervorteil aus.

 

Da sich für Wohnungsvermieter die Aufteilung des Verhältnisses zwischen Grund und Boden und Gebäudeteil ändert, wird sich künftig eine niedrigere Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) ergeben und damit eine höhere Steuerbelastung.

ZU BEACHTEN: Auch bisher angeschaffte Immobilien sind nach der neuen Rechtslage zu behandeln und damit die Werte zu berichtigen.

Gewinnfreibetrag – Steuerbegünstigung ausnutzen

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Einzelunternehmen und Personengesellschaften können für

  • Gewinne bis zu EUR 30.000 den sogenannten Grundfreibetrag in Höhe von 13% und zusätzlich
  • für den EUR 30.000 übersteigenden Gewinn einen sogenannten Gewinnfreibetrag – ebenfalls beginnend mit 13% – geltend machen.

 

Voraussetzung für die Geltendmachung des Gewinnfreibetrages sind Investitionen in begünstigte Wirtschaftsgüter. Der Grundfreibetrag kann auch ohne Investitionen geltend gemacht werden (Antrag in der Steuererklärung).

Begünstigte Wirtschaftsgüter sind (nicht gebrauchte) körperliche Wirtschaftsgüter (wie zB Büro- oder EDV-Ausstattung) oder Wohnbauanleihen. Die Behaltefrist dieser Wirtschaftsgüter beträgt 4 Jahre.

 

TIPP: Die Geltendmachung des Gewinnfreibetrages bringt eine nennenswerte Steuerersparnis mit sich – dh es lohnt sich mitunter sogar über eine Fremdfinanzierung nachzudenken und die angeschafften Wertpapiere als Sicherstellung zur Verfügung zu stellen.

BEISPIEL: Bei einem Gewinn von EUR 60.000 müssen zur gänzlichen Ausnützung des Freibetrages Wohnbauanleihen in Höhe von EUR 3.900 angeschafft werden, die Steuerersparnis beträgt EUR 1.600.

 

TIPP: Mit dem Grund- bzw Gewinnfreibetrag geht automatisch eine Verringerung der Sozialversicherungsgrundlage einher. Sollte dies nicht gewünscht sein, kann beim Grundfreibetrag darauf verzichtet werden.

ZU BEACHTEN: Die Höhe des Gewinnfreibetrages ist für Besserverdiener eingeschliffen, sodass ab einem Gewinn von EUR 175.000 nur mehr ein Freibetrag von 7% und für die restlichen EUR 230.000 von 4% geltend gemacht werden. Der maximale Gewinnfreibetrag beträgt somit EUR 41.450.

Erhöhung der Kapitalertragssteuer ab 2016

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Durch die Steuerreform 2015/2016 kommt es ab 2016 zu einer Anhebung der Kapitalertragssteuer.

 

Der Steuersatz von 25% gilt nur mehr für Bankzinsen bzw sonstige nicht verbriefte Forderungen gegenüber Kreditinstituten.

Alle anderen Kapitalerträge werden künftig mit 27,5% besteuert. Davon betroffen sind auch Gewinnausschüttungen von GmbH´s und Dividenden von Aktiengesellschaften.

 

TIPP: Gewinnausschüttungen von GmbH´s sollten, wenn möglich noch heuer durchgeführt werden. Werden Gewinne an wesentlich beteiligte Geschäftsführende Gesellschafter ausgeschüttet, so unterliegen diese idR auch der Sozialversicherungspflicht. Es ist davon auszugehen, dass ab 2016 jedenfalls eine Vorschreibung der SV-Beiträge erfolgen wird, für die Jahre bis inklusive 2015 wird es möglicherweise zu keiner Nachverrechnung kommen.

TIPP: Wer ein Einkommen unter der Steuergrenze von etwa EUR 11.000 hat, kann die von den Banken einbehaltende Kapitalertragssteuer rückerstatten lassen. Bei dieser sog Antragsveranlagung sind allerdings alle Kapitalerträge anzugeben.

TIPP: Um einen zu hohen KESt-Abzug zu vermeiden, nimmt die Bank einen Ausgleich von Kursgewinnen und Kursverlusten eines Depots vor. Haben Sie jedoch Depots bei unterschiedlichen Banken, muss diese Verrechnung in der Steuererklärung erfolgen.

TIPP: Wie in den vergangenen Jahren ist es sinnvoll über eine vorzeitige Realisierung von Verlusten und Verrechnung mit allfälligen Gewinnen nachzudenken. Ein sofortiger Kauf der zu diesem Zwecke veräußerten Aktien wird voraussichtlich nicht als Missbrauch deklariert werden.

TIPP: Bei ausländischen Kapitalerträgen wird idR bereits vom Quellenstaat eine Abzugssteuer einbehalten. Diese wird von den österreichischen Banken mit 15% angerechnet, ist aber mitunter höher (zB Schweiz 35%). In solchen Fällen kommt es zu einer höheren Steuerbelastung. Um dies zu vermeiden, können die ausländischen Quellensteuern auf Antrag rückerstattet werden.

Wichtige Änderungen im Bereich der Sozialversicherung für Selbständige

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Die Sozialversicherung kommt dem lang gehegten Wunsch nach einer einfacheren und transparenteren Gestaltung der Beitragsverrechnung nach.

So wurden die Serviceleistungen via Finanzonline/USP ausgeweitet, wie zB

  • Die Anfrage des persönlichen Pensionskontos oder die
  • Einsichtnahme in die SVA-Vorschreibung.

Ab Jänner 2016 gibt es nunmehr auch die Möglichkeit die vorläufige Beitragsgrundlage anheben zu lassen, bisher waren nur Herabsetzungen möglich.

Künftig ist die Einzahlung der GSVG-Beiträge auch in monatlichen Raten möglich. Die vierteljährlichen Vorschreibungen bleiben aber nach wie vor bestehen.

Selbständige mit geringen Einkünften werden sich über die Herabsetzung der Mindestbeitragsgrundlage in der Krankenversicherung freuen. Während diese bisher EUR 724,02 pro Monat betrug, soll diese ab dem Jahr 2016 EUR 415,72 pro Monat betragen und damit der sog Geringfügigkeitsgrenze angeglichen werden.

Bei den „neuen Selbständigen“ wird es künftig nur mehr eine, nämlich die bisher „kleine“ Versicherungsgrenze geben. Diese beträgt wie bisher das 12-fache der monatlichen Geringfügigkeitsgrenze (und damit EUR 4.988,64 pro Jahr für 2016).

 

TIPP: Die Anhebung der vorläufigen Beitragsgrundlage bedarf – ebenso wie die monatliche Vorschreibung – eines Antrages. Damit entfallen bei realistischer Einschätzung die oftmals hohen Nachzahlungen in Folgejahren.

Wir empfehlen diese Vorgangsweise auch hinsichtlich Glättung der Einkommensteuerprogression.

Wegfall der Gesellschaftssteuer

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Mit 2016 fällt bei Einzahlungen von Eigenkapital in Kapitalgesellschafen keine Gesellschaftssteuer mehr an.

 

Noch bis zum 31.12.2015 unterliegt die Eigenfinanzierungwie beispielsweise Kapitalerhöhungen, Einlagen, Zuschüsse, aber auch zB Forderungsverzichte durch Gesellschafter einer Gesellschaftssteuer von 1%.

 

ZU BEACHTEN: Dabei handelt es sich um eine ersatzlose Abschaffung, einer Wiedereinführung steht die EU-Kapitalansammlungsrichtlinie (RL 2008/7/EG) entgegen.

Steuerreform 2015/2016 – Betrugsbekämpfung

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Barzahlungsverbot in der Bauwirtschaft

Unternehmen, die Bauleistungen nach § 19 Abs 1a UStG erbringen, dürfen ab 01.01.2016 Zahlungen an Arbeitnehmer nur mehr mittels Banküberweisungen tätigen. Nicht betroffen davon sind Spesenersätze wie zB Hotelrechnungen.

Nicht verboten sind Barzahlungen an Subunternehmer, die allerdings damit ihre steuerliche Abzugsfähigkeit verlieren, sofern sie den Betrag von EUR 500,00 übersteigen.

 

ZU BEACHTEN: Die Barzahlungen an Arbeitnehmer, die Bauleistungen erbringen, sind zwar nicht vom Abzugsverbot erfasst, ein Verstoß stellt aber eine Finanzordnungswidrigkeit mit Geldstrafen bis zu EUR 5.000,00.

 

Maßnahmen beim privaten Hausbau

Um den sog „Pfusch am Bau“ einzudämmen gibt es nunmehr auch für die Abgabenbehörde die Möglichkeit zu überprüfen, ob bei der Beschäftigung von Handwerkern die Meldepflichten der Krankenkasse, des Ausländerbeschäftigungsgesetzes und auch der Gewerbebehörde eingehalten wurden.

 

ZU BEACHTEN: Werden Personen, die über keine Gewerbeberechtigung verfügen, wissentlich beauftragt, drohen auch aus gewerberechtlicher Sicht Geldstrafen mit bis zu EUR 2.180,00.