Neuerungen bei Immobilien – Hauptwohnsitzbefreiung neu ausgelegt
Nach den steuerlichen Verschlechterungen für Wohnungseigentümer durch die Steuerreform 2015/2016, die neben der Anhebung der Immobilienertragssteuer auch eine Reduktion der Abschreibungsbasis gebracht hat, gab es im Jahr 2017 zwei Änderungen im Bereich der Hauptwohnsitzbefreiung.
Hauptwohnsitzbefreiung bei Grundstücken mit mehr als 1.000 m² Grundstücksfläche
Der VwGH hat der bisherigen Ansicht der Finanzverwaltung, dass bei einer Grundstücksgröße von mehr als 1.000 m² die Hauptwohnsitzbefreiung eben nur für diesen Teil des Grundstücks gilt, eine Abfuhr erteilt. Bisher musste man trotz Erfüllung der Hauptwohnsitzbefreiung den übersteigenden Teil der Immobilienertragssteuer unterwerfen. Nach der Rechtsprechung ist dies nun im Einzelfall zu entscheiden. So kommt es auf die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks an. Gibt es etwa zB einen steilen Hang, der nicht als Baufläche gewertet werden kann, so kann dieser mitunter aus der Berechnung ausgenommen werden.
Verlängerung der Frist nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes
Die gesetzliche Hauptwohnsitzbefreiung kennt zwei Unterscheidungen.
- Die Liegenschaft hat bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben
- Oder die Liegenschaft wurde innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindesten fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben.
Fraglich war bisher der Zeitraum in welchem die Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch den Verkäufer stattfinden musste.
Das Bundesfinanzgericht (BFG) und der VwGH stellen nunmehr klar, dass die Aufgabe innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen hat. Dies kann, wenn die Beschaffung der neuen Immobilie längere Zeit in Anspruch nimmt, durchaus auch über ein Jahr betragen, da die Hauptwohnsitzbefreiung den Sinn hat den Veräußerungserlös ungeschmälert für einen neuen Hauptwohnsitz verwenden zu können.
TIPP: In letzterem Fall wird die Finanzverwaltung auf eine entsprechende Dokumentation bestehen (zB E-Mails über Kaufverhandlungen etc).
ZU BEACHTEN: Steuerfrei sind Verkäufe sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz dient. Achten Sie besonders darauf, dass diese Befreiung im Fall des Falles auch zum Tragen kommt und nicht verwirkt ist (zB durch eine zu hohe betriebliche Nutzung, keine polizeiliche Meldung aller Eigentümer etc).
